Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Căn cứ theo khoản 1 và khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 cho phép thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong trường hợp:

Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

Đất không có tranh chấp;

Vẫn còn thời hạn sử dụng đất;

Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền và có hiệu lực từ khi đăng ký vào sổ địa chính.

Quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

Bước 1: Công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Giấy tờ cần chuẩn bị công chứng bao gồm:

Dự thảo hợp đồng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng (theo mẫu)

Bản sao CMND, sổ hộ khẩu của các bên

Giấy tờ chứng minh tài sản chung/riêng (Giấy đăng ký kết hôn/ giấy xác nhận độc thân)

Bản sao giấy tờ khác liên quan đến hợp đồng theo quy định pháp luật

Bước 2: Nộp hồ sơ

Văn phòng đăng ký đất đai sẽ tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ và tiến hành theo quy trình nếu đã đầy đủ.

Hồ sơ đầy đủ bao gồm:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (01 bản chính + 02 bản photo có chứng thực)

CMND, hộ khẩu 2 bên chuyển nhượng (02 bản có chứng thực)

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (02 bản có công chứng)

Giấy tờ chứng minh tài sản chung/ riêng (giây xác nhận tình trạng hôn nhân, 02 bộ có chứng thực)

Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (01 bản chính)

Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản chính)

Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản chính)

Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (02 bản chính)

Tờ khai đăng ký thuế

Sơ đồ vị trí nhà đất (01 bản chính)

Kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ, thời gian thủ tục sang tên kéo dài 10 ngày làm việc.

Bộ hồ sơ sẽ được gửi đến cơ quan thuế và phòng Tài nguyên và Môi trường để xác định nghĩa vụ tài chính và tiến hành sang tên.

* Lưu ý:

Tình huống chuyển nhượng một phần thửa đất thì người sử dụng đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc, tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện chuyển nhượng trước khi nộp hồ sơ.

Bước 3: Thực hiện nghĩa vụ tài chính

Văn phòng đăng ký đất đai sẽ gửi thông báo cho chủ thửa đất ngay khi có thông từ cơ quan thuế để hoàn thành nghĩa vụ tài chính. (Chi tiết thuế & phí phải nộp xem phần dưới)

Bước 4: Nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Sau khi hoàn tất nghĩa vụ tài chính, chủ thửa đất nộp biên lai cho Văn phòng đăng ký đất đai để nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thời gian làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tối đa là 30 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

Thuế & lệ phí khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Một chi phí khi sang tên đất đai gồm: Chi phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng, thuế thu nhập các nhân khi chuyển nhượng bất động sản, lệ phí trước bạ sang tên quyền sử dụng đất. Cụ thể như sau:

1. Lệ phí trước bạ (Bên mua chịu)

Tiền nộp đất = (Diện tích đất) x (Giá đất) x (Lệ phí)

Tiền nộp nhà= (Diện tích nhà) x (Cấp nhà) x (Lệ phí)

Trong đó:

Diện tích đất tính bằng m2

Giá đất theo bảng giá

Lệ phí = 0,5%

* Các trường hợp KHÔNG phải nộp lệ phí trước bạ khi:

- Chuyển giao tài sản cho vợ chồng, con cái, cha mẹ.

- Nhà đất được đền bù hoặc mua bằng tiền đền bù.

- Nhà đất đã có Giấy chứng nhận chung hộ gia đình, khi phân chia nhà đất cho những người trong hộ gia đình.

Thuế thu nhập cá nhân (Bên bán chịu)

Cách 1 : Thuế thu nhập cá nhân = 25% giá trị lợi nhuận (giá bán – giá mua)

Cách 2 : Áp dụng khi không xác định được giá mua (thông thường cơ quan thuế áp dụng phương pháp này)

Thuế thu nhập cá nhân = 2% Giá chuyển nhượng (giá ghi trong hợp đồng).

* Các trường hợp KHÔNG phải nộp thuế thu nhập cá nhân khi:

- Chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

- Chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.

- Nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

Trên đây là toàn bộ những thủ tục, quy trình và hồ sơ cần chuẩn bị khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Hy vọng giúp ích được cho bạn!